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法律专家权威解读既有住宅增设电梯热点问题
发布日期:2017-12-27 11:20:48 浏览次数: 信息来源: 原创 发布单位: 区信息中心 字体:[ ]

上楼难、下楼难,是不少没有电梯,住在高层的老年人面临的生活难题。既有住宅加装电梯对高层老年人来说,可是件好事儿。可是,低楼层居民认为加装电梯会遮挡阳光,增加噪音,投了反对票。

低楼层居民投了反对票,加装电梯的事儿只能告吹?在电梯增设推进中,不少居民对热点问题存有法律疑问。近日,省人大常委会法制工作委员会、省政府法制办和相关律师事务所等不同领域众多法律专家,就既有住宅增设电梯涉及到的法律问题,给出了专业权威的解答。

 

1.既有住宅增设电梯的性质,是对建筑物附属设施的改建、重建还是新建?

解答:既有住宅增设电梯属于对建筑物的附属设施的改建,而且是仅限于局部的改建,并非重建或是新建。

2.既有住宅增设电梯行为是否适用《物权法》第76条的规定?

解答:《物权法》第76条是针对改建、重建建筑物及其附属设施的行为。

最高人民法院关于《杨返里、伍海泉与广州市人民政府再审行政裁定书》(2016,最高法行申2470号)中明确,“住宅楼增设电梯工程是对原住宅垂直交通方式的完善,属于对建筑物局部改建,并非新建筑工程”。

因此,既有住宅增设电梯属于改建行为,因此适用《物权法》第76条规定。

3.“双三分之二”业主同意可以申请增设电梯是否合法?

解答:《物权法》第76条规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

《南京市既有住宅增设电梯实施办法》(宁政规字﹝2016﹞11号)第五条要求,“既有住宅增设电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上的业主同意”。因此,“双三分之二”业主同意申请增设电梯完全合法。

在法律实践中,最高人民法院关于《杨返里、伍海泉与广州市人民政府再审行政裁定书》,以及南京铁路运输法院的一审判决结果,均对“双三分之二”的合法性给予了确认。

4.增设电梯所使用的土地,是否本单元一楼业主独有?

解答:《物权法》第73条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

根据上述规定,小区用地主要有4种形态:建筑区划内的道路,建筑区划内的绿地,属于业主共有的建筑所占用的土地,属于业主专有的建筑所占用的土地。

因此,增设电梯所使用的土地,属于本楼栋业主共有的建筑所占用的土地,不是一楼业主独有。专家同时指出,如果增设电梯在采光、噪音、通风等方面对低楼层业主造成影响的,建设者应给予适当补偿。

5.增设电梯,一楼业主有没有一票否决权?

解答:专家认为,一方面,“双三分之二”业主同意就能够申请增设电梯。另一方面,加装电梯的位置,属于本楼栋共有的建筑所占用的土地,不是一楼业主独有的。因此,一楼业主没有一票否决权。专家也指出,在增设电梯过程中,楼上业主和楼下业主都应拿出“依法好讨论、异议不放纵”的态度,加强沟通,理性讨论,友好协商,适当补偿。

6.增设电梯使用的土地有没有侵犯本单元之外其他业主的权利?

解答:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释﹝2009﹞7号)第四条规定,“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权”。

既有住宅增设电梯属于业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要而使用部分共有部分的情形,如已参照《南京市既有住宅增设电梯实施办法》等规定办理相关手续的,符合上位法规定,不属于侵权行为。因此,本单元之外的其他业主无权反对增设电梯。

在最高人民法院关于《杨返里、伍海泉与广州市人民政府再审行政裁定书》,适用并采纳了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》,也表明最高人民法院倾向于增设电梯使用的土地属于该栋建筑物专项使用权的土地。

在法律实践中,南京铁路运输法院一审判决非本栋或本单元业主无权反对增设电梯,客观上也对这个问题做出了回答。

7.建设者可以对一楼业主适当补偿,意味着什么?

解答: 《物权法》第84条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

因此,全体小区业主都应以从我做起的态度和友好协商的实际行动,共同构建真诚友善、理性大度、守望相助的邻里关系,让加装的电梯成为业主幸福的阶梯,成为社区和谐的阶梯。

8.如何看待群众电梯便利和房子价值变动之间的关系?

解答:小区业主申请加装电梯,主观上就是为了改善居住条件,实现生活便利,不是追求增值。客观上,加装电梯后,建筑功能的完善可能会导致房子价值发生变化。但相较业主增设电梯的主观意愿,这样的变化是被动的、从属的。

事实上,在南京二手房交易市场的评估中,加装电梯的楼栋,一楼价值也是上升的,只是幅度相对来说没有楼上的大。

9.商品房小区增设电梯是否合理合法?

解答:根据《南京市既有住宅增设电梯实施办法》(宁政规字〔2016〕11号)第二条规定,“本办法所称既有住宅是指已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划、且未设电梯的四层以上(含本数,下同。不含地下室)非单一产权住宅”。因此,商品房与房改房一样,都是产权房,增设电梯合理合法。

10.增设电梯是否只是服务老城区、老旧小区、老人?

解答:增设电梯的需求在老城区、老旧小区、老人中确实更突出、更急迫。国务院办公厅专门印发《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》(国办发﹝2017﹞52号),要求加强社区、家庭的适老化设施改造,优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯。但增设电梯的规定,并不只是适用于所谓的“三老”。

一方面,从南京市来看,增设电梯的申请,不光是玄武等老城区有,建邺、栖霞、雨花台、江宁等新城区也有很多。住在老旧小区的业主,需要增设电梯,住在商品房中的群众同样需要。另一方面,市场供给机制并不能完全解决养老问题,这是因为城市土地相对稀缺,这就决定了叠加居住是城市居民居住、安家的主要方式,不可能所有老人都能选择住在一楼或二楼,更何况人的年龄都是在变化的。在市场机制在这一领域失灵的情况下,政府更应该主动作为,通过推动增设电梯惠民工程,满足群众的养老以及改善生活的需要。

11.增设电梯是群众的普惠性权利,但为什么有的小区业主申请不了?

解答:增设电梯有严格的安全技术要求,在现实中,有些小区受楼间距过窄、电梯加装影响消防安全等客观因素限制,不具备加装电梯的客观条件,因此这部分的业主无法申请增设电梯。


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